许多在澳华人买房时，都把“首付”简单理解成房价的20%。但真正走完一次交割你会发现，银行要的从来不只是这个数字：它还要确认这笔钱是怎么来的、在你账上放了多久、有没有需要偿还的义务。2026年的环境下，APRA的3%评估缓冲与6倍债务收入比上限同时生效，首付的多少不仅决定你要不要付贷款保险，也直接影响银行愿意借给你多少。本文按在澳华人最常遇到的情形，把首付这件事从“要准备多少钱”到“钱要怎么来”讲清楚。
20%只是分水岭，不是门槛
首付20%之所以被反复提起，是因为它对应贷款价值比（LVR）80%——这是银行不收取贷款人抵押保险（LMI）的临界点。低于20%并不意味着贷不到款，只是要么自付LMI，要么走政府担保。
2026年常见的三档大致是这样：首付20%及以上，无需LMI，可选的贷款产品最多，利率也最有谈判空间；首付10%至20%，需支付LMI，费率随LVR升高而陡增；首付5%至10%，若符合首次置业担保（FHBG）条件可免LMI，否则LMI保费相当可观。
以一套$90万的房产为例：20%首付是$18万；10%首付是$9万，但要另付约$1.5万至$2.5万的LMI；5%首付是$4.5万，走FHBG则免LMI。表面看首付越低越轻松，但贷款额随之变大，在8.69%的评估利率下，你需要证明的还款能力也更高——这往往才是真正卡住申请的地方。
除了首付，还有一笔“隐形首付”
这是最容易被低估的部分。首付之外的交易成本必须用现金支付，不能计入贷款，而且金额不小。
印花税通常是其中最大的一笔。以新州为例，2026年首次置业者购买$80万以下自住房可全免，$80万至$100万部分减免，超过$100万则需全额缴纳；一套$120万的房产印花税约$4.8万。此外还有过户律师费$1,500至$2,500、房屋与虫害检查$400至$800、贷款申请费$0至$600、建筑保险首年$300至$600，以及交割时按天数结算的市政费与物业费$500至$1,500。
把这些加总，$120万的房产在5%首付路径下，实际启动资金约在$11万至$12万之间，接近房价的10%。所以真正该问的问题不是“首付要多少”，而是“从签约到拿钥匙，我一共要拿出多少现金”。想按自己的目标房价倒推储蓄进度，可以用储蓄目标计算器试算。
银行要的“真实储蓄”是什么
即使你凑够了钱，银行还会问一个问题：这笔钱是你自己存下来的吗？
多数贷款机构对LVR超过85%的申请要求提供“真实储蓄”（genuine savings），通常指本人名下、连续存满三个月以上、由工资或经营收入积累形成的资金，一般要求达到房价的5%。银行认可的形式包括储蓄账户余额、定期存款、股票或基金持仓，以及部分机构接受的、有正式租约与按时付款记录的长期租金支出。
不被计入真实储蓄的则包括：临近申请才突然入账的大额资金、个人贷款或信用卡套现、以及需要偿还的家庭借款。这一点对华人家庭尤其关键——父母汇款如果在申请前一周才到账，很可能被认定不满足真实储蓄要求，导致审批受阻。
父母赠与：合规的关键在于“不用还”
父母出资是华人购房中最普遍的安排，本身完全合法，澳大利亚也不征收赠与税。问题几乎都出在举证上。
银行会要求一份赠与声明（Gift Letter），由出资方签字，明确写明款项为无偿赠与、无需偿还、且出资方不主张该房产的任何权益。同时需要提供资金来源证明：父母的银行流水、售房或经营所得的完税凭证，以及完整的跨境汇款记录。中国大陆每人每年5万美元的购汇额度限制，意味着大额资金往往需要多人分批汇出，这在银行看来属于高风险模式，务必保留每一笔的完整链条并做好说明。
最需要避免的是把赠与写成借款。一旦被认定为家庭借款，这笔钱会作为负债计入分母，在6倍DTI上限下直接压低你的可贷额度，有时减少的额度比这笔钱本身还多。
首付多少才是“最优解”
没有普适答案，但可以按处境判断。
如果你已有20%首付且现金充裕，直接走标准路径通常最省钱，省下的LMI相当于确定收益。如果你首付在5%至10%、且是符合条件的首次置业者，FHBG往往优于自付LMI——2026年该计划已取消收入上限，悉尼$150万、布里斯班$100万、墨尔本$95万、珀斯$85万的价格上限覆盖了多数入门房源，且贷款利率与普通产品持平，没有额外加价。
如果你是临时签证持有人，情况完全不同：无法使用FHBG，需向FIRB申请批准，多数州还要缴纳海外买家印花税附加（新州与维州8%、昆州7%），首付要求普遍在20%至30%。这种情况下，等身份落定往往比急于入市更划算。
还有一点值得提醒：不要为了凑够20%而把现金全部清空。留出三到六个月的还款储备，是银行乐见的，也是应对利率或收入变化的安全垫。
常见问题
问：首付可以全部由父母出吗？
可以，但必须是赠与而非借款，并提供完整的赠与声明与资金来源证明。需要注意的是，若你申请的贷款LVR超过85%，部分银行仍会要求你本人有一定比例的真实储蓄记录，纯赠与可能不满足条件。提前三到六个月完成资金转入，是最稳妥的做法。
问：股票和基金算首付吗？需要先卖掉吗？
算。多数银行接受持有三个月以上的股票、ETF或基金作为真实储蓄，按市值的一定比例（通常80%至90%）认定。申请阶段无需变现，但交割前必须完成卖出并将资金转入账户，建议预留结算时间，避免临近交割时因市场波动或到账延迟出问题。
问：定金（deposit）和首付是一回事吗？
不是，这是很多人混淆的地方。签合同时支付的定金通常是房价的5%至10%，交给中介信托账户，属于首付的一部分而非额外支出。交割时，你补足首付余额与各项费用，贷款资金同步放款。若在冷静期后毁约，这笔定金通常无法退回。
问：首付越多，能贷到的钱就越多吗？
不会。首付影响的是LVR和是否需要LMI，而可贷金额由收入、支出、现有负债决定，并受8.69%评估利率与6倍DTI上限双重约束。首付更多只意味着你需要借的更少、审批更容易通过，但不会提高银行愿意借出的上限。
问：用了FHBG，将来还能再用一次吗？
不能。FHBG仅限首次置业者使用一次，且要求所购房屋自住满12个月。若你已使用过该计划，购买第二套房时需按常规路径准备首付或自付LMI。
参考资料
- 澳洲住房局（Housing Australia）——首次置业担保（FHBG）资格条件与各州价格上限（2026年7月起）
- 澳洲审慎监管局（APRA）——住房贷款审慎实务指引 APG 223，含3%服务性缓冲与6倍DTI上限
- 澳洲储备银行（RBA）——现金利率目标与银行住房贷款利率统计（2026年）
- 各州税务局——首次置业印花税减免门槛与海外买家附加税标准（2026-27）
- 外国投资审查委员会（FIRB）——非居民购买住宅物业的申请要求与费用
- 澳洲证券与投资委员会（ASIC）Moneysmart——贷款人抵押保险（LMI）与首付储蓄说明
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