2026年首次置业各城市房价上限一览

2026年7月1日起，联邦政府“首次置业担保”（FHBG）将启用新一轮的房价上限。对于在澳华人购房者，尤其是首付暂时不够20%的年轻家庭，这意味着一张进入房市的“快车道门票”。了解各城市的最高可购房价，是规划首付、准备贷款的第一步。

为什么关注FHBG的房价上限？

FHBG允许首次置业者仅以5%首付买房，政府为剩余15%提供担保，免去昂贵的贷款保险（LMI）。该计划在2026年完全取消了收入上限，持有澳洲永居（PR）或公民身份即可申请，这对很多刚拿到签证的新移民 以及父母帮忙凑首付的年轻人来说，是非常直接的利好。

但请注意，5%首付和免LMI不等于无条件批贷。银行仍会用最低浮动利率5.69% 加上APRA强制要求的3%缓冲（即评估利率 8.69%）来测试还款能力。同时，从2026年2月起，APRA实施DTI（债务收入比）6倍上限，申请人总贷款额度不得超过年收入的6倍。即使房价在上限之内，最终能买多贵的房子，仍要由还款能力决定。

2026年各城市FHBG房价上限一览

以下为主要首府城市及地区的最高购买价格（适用于绝大多数邮编，所列金额均为澳元）：

1. 悉尼及新州主要区域中心：150万
   · 覆盖大悉尼、中央海岸、纽卡斯尔、卧龙岗等高房价走廊
   · 新州偏远地区（如Riverina、新英格兰等）上限为75万

2. 布里斯班及昆州东南部主要城市：100万
   · 包括布里斯班市、黄金海岸、阳光海岸、伊普斯维奇等
   · 昆州其他偏远地区上限为70万

3. 墨尔本及维州主要城市：95万
   · 涵盖大墨尔本、吉朗等主要人口中心
   · 维州丘陵及偏远地区上限为65万

4. 珀斯及西澳都会区：85万
   · 覆盖大珀斯地区
   · 西澳其他偏远地区上限为60万

5. 阿德莱德：85万 · 覆盖大阿德莱德 · 南澳偏远地区60万

6. 霍巴特：70万 · 覆盖大霍巴特 · 塔州偏远地区55万

7. 达尔文：70万 · 覆盖大达尔文 · 北领地偏远地区55万

8. 首都领地（堪培拉）：100万 · 涵盖ACT全部地区

按照5%首付计算，在悉尼购买一套150万房产需要首付7.5万澳元，墨尔本95万需要4.75万，布里斯班100万则需要5万。如果父母从国内汇款支持首付，务必保留完整的转账记录、亲属关系证明和资金来源说明，以满足银行对海外赠予的审查要求。

叠加各州首次置业优惠

FHBG可与各州自己的首次置业补贴或印花税减免同时享用。但每个州对减免的房价上限、物业类型（新房/二手房）有不同规定，需要逐一核对：

• 新州：首次置业印花税豁免仅在80万以下房产适用，80万‑100万之间可享受部分减免，因此在悉尼150万上限的加持下，只能靠FHBG省下LMI，印花税仍需全额缴纳。
• 维州：首次置业印花税豁免针对75万以下新房或土地，60万以下二手房可享优惠。若购买95万的墨尔本公寓，印花税仍是一笔不小的开支，建议使用我们的印花税计算器具体测算。
• 昆州：首次置业印花税减免上限为55万（自住），与100万上限差距较大，大部分华人