2026年各州印花税完整计算：买房要交多少

在澳大利亚买房，除了房价本身，印花税（Stamp Duty，也称转让税）往往是仅次于首付的最大一笔前期开支。2026年，各州税率、优惠门槛和海外买家附加税依然差异显著，一套相同的房产在悉尼和墨尔本可能要交完全不同的税额。本文以华人购房者最常关注的两个价位——$650,000和$900,000为例，逐州解析真实印花税数字，并附上影响首付和贷款的最新政策变化。

2026年各州印花税计算实例

以下计算均基于各州税务局公布的2026财年标准阶梯税率，假设买家为澳洲税务居民（非海外买家），且未考虑首次置业优惠。实际金额请以官方计算器核验。

1. 新南威尔士州（NSW）

· $650,000房产：基础印花税约为 $24,765
· $900,000房产：基础印花税约为 $36,015
· 首次置业者若购买价值不超过$800,000的现有住房，可全免印花税；$800,001至$1,000,000之间部分减免。因此一套$650,000的公寓很可能零印花税。
· 海外买家需额外缴纳8%附加税，$900,000的房产意味着多付$72,000。

2. 维多利亚州（VIC）

· $650,000房产：基础印花税约为 $34,070
· $900,000房产：基础印花税约为 $49,070
· 首次置业者购买$600,000以内新房全免印花税，$600,001－$750,000享受递减优惠。
· 维州期房（Off-the-plan）可依据建筑成本显著降低应税值，常见于公寓买家。
· 海外附加税8%，$900,000房产再加$72,000。

3. 昆士兰州（QLD）

· $650,000房产：基础印花税约为 $22,275
· $900,000房产：基础印花税约为 $33,525
· 首次置业者购买$550,000以下房产免印花税，超出部分仍可享受首次置业优惠。
· 海外附加税7%，即$900,000房产附加税约$63,000。

4. 西澳大利亚州（WA）

· $650,000房产：基础印花税约为 $24,890
· $900,000房产：基础印花税约为 $37,466
· 首次置业者购买$530,000以下房产可全免，另有阶梯式优惠。
· 海外买家附加税为7%，暂未上调，但政策评估持续进行。

5. 南澳大利亚州（SA）

· $650,000房产：基础印花税约为 $28,830
· $900,000房产：基础印花税约为 $41,330
· 在南澳，购买新房价值不超过$650,000的首次置业者可全免印花税；二手房最高可减免$21,330。
· 海外附加税为7%，计算方式与基础税相加。

可以看出，即使在同一价位，跨州印花税差异可达上万澳元。维州相对最高，昆州和西澳负担较轻，而利用首次置业优惠后，各州的实际差距还会进一步拉开。

印花税什么时候交、能不能贷

这是最容易被忽略、也最容易造成交割危机的一点：印花税必须用现金支付，不能计入贷款。银行贷给你的是房价的一部分，印花税属于交易成本，需要你自己准备。

缴纳时限各州不同。新州通常要求在成交（settlement）后三个月内缴纳，实务上由过户律师在交割当日一并结清；维州要求在交割时缴清；昆州则规定在签约后30天内。楼花（off-the-plan）有专门的递延安排，部分州允许延后至交割或产权登记时缴纳。

对首次置业者来说，最现实的建议是：把印花税、律师费、检查费、保险费一并列入预算，再倒推自己实际能承受的房价。很多人首付凑够了却在交割前发现现金缺口，就是漏算了这一块。想按目标房价倒推储蓄进度，可以用储蓄目标计算器试算。

影响税额的三个变量

房产用途。自住与投资适用相同的基础税率阶梯，但只有自住房才可能触发首次置业减免。同一套$800,000的悉尼房产，首次置业自住可全免，投资用途则需全额缴纳约$31,000。

身份状态。非公民、非永久居民购房，多数州征收海外买家附加税：新州与维州为8%，昆州7%，西澳7%，南澳7%。这笔附加税与基础税叠加，金额相当可观——一套$700,000的墨尔本公寓，仅附加税就达$56,000。部分州允许在取得永久居留后申请退还，但有严格的时限与居住要求，且不会自动退，必须主动申请。

房产类型与状态。新房、二手房、空地在部分州适用不同的减免门槛。南澳对新房的优惠明显优于二手房；维州对楼花有专门的抵扣计算方式，可按建造进度扣减未完工部分的价值。

常见问题

问：印花税按合同价还是银行评估价计算？

按合同价与市场价中的较高者计算。正常市场交易中通常就是合同价，但若涉及亲属间低价转让，州税务局会按独立估价认定，避免通过压低成交价避税。这一点在家庭内部过户时尤其需要注意。

问：夫妻一方是首次置业者，另一方不是，能拿到减免吗？

多数州按比例处理。若两人共同持有，通常只有符合条件的那一方对应的产权份额可享受减免。部分州要求所有申请人均为首次置业者才可全额减免，具体以所在州税务局规定为准。实务中有些家庭会选择由符合条件的一方单独持有产权，但这会影响贷款申请与将来的资产安排，需要综合权衡。

问：买地自建，印花税怎么算？

只对土地价值征税，建筑合同金额不计入。这是自建相较于购买现房的一项实际优势——一块$400,000的土地加$500,000的建筑合同，印花税仅按$400,000计算，而非$900,000。多数州对首次置业者购买空地也设有专门的减免门槛。

问：海外买家附加税以后能退吗？

部分州提供退还机制。例如在取得永久居留身份并满足一定居住要求后，可在规定时限内申请退还已缴附加税。但各州条件差异很大，时限通常从购房之日起算，逾期不予受理，且必须主动提交申请。持临时签证购房前，务必先向所在州税务局确认具体条件。

问：印花税可以抵税吗？

自住房不可以。投资房的印花税不能在当年抵扣租金收入，但会计入资产的成本基础，将来出售时计算资本利得税可用于抵减增值部分。详见投资房vs自住房印花税：有什么区别。

参考资料

• 新南威尔士州税务局（Revenue NSW）——转让印花税税率表与首次置业援助计划（2026-27）
• 维多利亚州税务局（State Revenue Office Victoria）——土地转让税率、首次置业豁免与楼花抵扣规定
• 昆士兰州税务局（Queensland Revenue Office）——转让税率与首次置业优惠门槛
• 西澳、南澳、塔斯马尼亚、北领地及首都领地各州税务局——2026-27财年印花税率与减免标准
• 外国投资审查委员会（FIRB）——非居民购买住宅物业的申请要求与费用
• 澳洲住房局（Housing Australia）——首次置业担保（FHBG）价格上限（2026年7月起）